今回はデッドクロスについて
不動産での支払いに関して
減価償却
建物の利息
公租公課
その他
の経費にわけられますが、上記以外にも実際は
土地のローン支払い(土地から購入の場合）
建物ローン元金支払い
これらの経費にならない支払いを含めた支払いになります。
そして通常の方が組まれているローンの支払いは
元利均等支払いで、毎月一定の支払額で最初に利息の支払いが多く
終盤は元金の支払いが多くなる支払い方法が多いかと思います。
そして今回のデッドクロスに関しては上記の減価償却費
建物の利息分が無くなるローン終盤に起こる危険なタイミングの
事になります。
例として
毎月１００万円の家賃収入
ローンや管理費など６０万円の支払い
手残りは月４０万円となっておりますが、
ここから減価償却費や建物のローン利息などを経費で差引けるため
実際の手残りは多くなります。
これが大きな経費である減価償却費や建物利息分が無くなると
年間数百万円分の経費はなくなるのですが、ローンの支払い金額は
変わらないのですが、経費で落とせなくなる分利益額は倍近く
膨れ上がり手残りが無くなるのに税金は支払わなければならなくなります。
実際の状況は建物も古くなり賃料も下がりますが、ローンの返済金額
は変わらず経費も落とせなくなるため、売却や、購入を絡めて運営を
していく必要があります。
