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物件選定の目安

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物件選定の目安

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本日は物件選定の目安(参考程度)になります。


理想

①主要駅(乗降客数が多くたくさん人が住んでいる)

②土地値が高い(価値がある)

③利便性が高い(駅からの立地)


現実

①乗降客数が多い駅は価格も高く、物件も出にくい

②土地値が高いと購入費用も高く、利回りが悪い(採算があわない)

③便利な駅は価格が高い


上記に共通するのは理想の物件は価格が極めて高く設定される事です。

この原理で考えると当然便利な駅なので家賃も高くなる可能性が

高いですが、それ以上に価格が高く利回りが低くなります。


例)1K 8戸のアパート

①賃料7万円平均 8世帯月額56万円、年間672万円


②賃料6万円平均 8世帯月額48万円、年間576万円


年間の賃料だけ見ると誰が見ても①番が欲しい建物ですが、

購入価格が①8000万円 ②6000万円だとどうなるかというと、

表面利回り①8.4% ②9.6%と賃料が低くても

家賃収入の価値としては②が優れていることになります。


一般的には比較的近隣の立地になると購入価格の乖離はでますが、

賃料帯は間取りが同じなら極端には(賃料半分になったり)下がりにくい

のが実態です。(そうでないケースもあります)


それ以外にもオススメなのは

①乗降客数が少なくても明らかに居住区で賃貸が少ない立地。

②主要駅1Kと同じ家賃で1LDKの間取りにできる場所。

③そもそも駅を利用しなくてもいい立地。

④賃貸物件が非常に少ない立地。

等々。


1棟目のアパートが①、④に当てはまります。


まずは立地が悪いからと言って諦めず、その立地は本当に

客付け力がない場所なのかを自分で調べることが重要になります。


意外にそのような穴場の立地があると思います。



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