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新八柱物件検討①

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新八柱物件検討①

カテゴリ:不動産購入検討

前回の続き


まずは購入条件を固めることにしました。

仲介会社さんと話をするうちに、融資の期間を考えメインは

どうしてもRC造中心になりました。


利回りが高い物件は基本的に木造が多いですが、耐用年数22年から

経過年数を引いた年数が融資期間となるため現実的に木造は条件から

外れることが多くなりました。

逆に鉄筋コンクリート造(RC造)の場合は耐用年数47年から経過

年数になるため融資期間も十分とれることが多いです。


デメリットとして金額が高額になるため利回りが低い物件ばかりに

なってしまうため検討の土台にのる物件がほぼない状態でした。

そうこうして何社かの仲介会社さんと会っていると運命なのか

新築物件を勧めらることが多くなりました。



検討物件

①新八柱駅の新築物件

新八柱駅に関しては新京成線、武蔵野線の2路線乗り入れしている駅で

駅前に関してはそれなりにお店もある駅でした。

価格は7880万 満室賃料 632万 利回り8% 9世帯

ただ、商談中に何も言っていないのに7380万円になりますと言われ。

(いきなり値下げを言ってくる物件なので怪しいなと思いました)

上記賃料で計算をしますと8.5%位になるので悪くはないと思って

いましたが、仕事ではあまり馴染みのない駅のため、実際に賃料は

正しいのか確認をするため、


①まずは現地確認(夜行きました)

②ネットで賃料相場を調べていましたが、念のため3社程賃料相場を確認。


結果

平均約5.8万円は高すぎるという結論に至りました。

理由としまして同じ駅でもっと駅近で5万台の家賃がある。

当時新築が3棟くらい募集されている。(残っていた)

以上の事から

適性の家賃は5.5万以下と考えました。

再度値引きされた金額で利回りを計算すると8%、

何んとも言えない感じでしたが、銀行融資に関しまして

どれくらい融資可能なのかを確認してみたかったので融資打診を

してみることにしました。


融資打診した銀行は地元銀行、業者さんが持ってきた資料の銀行はやはり

O銀行でしたが、既にアパート融資を受けているため私は対象外でした。

他の銀行も模索したかったのですが、色々な事情があり1行のみ打診

してみることになりました。


結果は次回


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