個人で不動産を所有してみて②
前回の続きになりますが、
今回は個人で所有するにあたって面倒な事です。
まず１番目は確定申告です。
色々な要素はありますが、不動産所得がある場合の代表的な
青色申告を受けるためには帳簿の記入が必須です。
青色申告のメリットは規模の小さい人１０万円の控除
事業規模は６５万円の控除枠を貰える特典です。
事業規模かそうじゃないかは５棟１０室の決まりがあります。
会社の給与＋家賃収入－建物減価償却－公租公課－他の認められる経費
が一般的な計算式になります。
よく新築の売買営業で確定申告で経費をたくさん落として給与収入
を取り戻しましょうと言っていますが、あれは普通に満室で
賃料収入＞経費が成り立っていたらあり得ない話です。
個人所有の場合は経費で落とせる項目もほとんどないです。
むしろ上記が賃料収入＜経費なら月々マイナスで非常に危険な
賃貸経営です。
①空室になったらさらに毎月丸々ローン返済が自己負担
②固定資産税などの税金は満室空室関係なく毎年きます。
１番のデメリットは区分所有から１棟物件所有にチャレンジする方は
たくさんいますが、融資を受けて１棟物件を所有しようと思ったときに
赤字経営を理由はどうあれ赤字決算をしていることが銀行としても
良くは見てもらえないそうで少しでもいいので黒字経営が必要です。
銀行も税金を納めてくれた人には融資をしてし、赤字経営の経営者には
融資に厳しくなる感じです。
（例外は潤沢な現金を持っている方は心配無用です）
